Il y a quelque temps, j'ai travaillé avec une multinationale qui occupait plus de 4 000 mètres carrés de bureaux. Au moment de trouver un nouveau siège social, on aurait pu penser qu'il leur faudrait une surface similaire. Eh bien non. Nous avons finalement cherché environ 1 000 mètres carrés.
L'entreprise ne fermait pas ses portes en République dominicaine et n'y réduisait pas ses activités. Elle avait adopté un modèle hybride et, après avoir analysé le nombre de personnes réellement présentes dans les bureaux, le maintien de plus de 4 000 mètres carrés n'était plus justifié.
Mais elle ne cherchait pas non plus des bureaux moins chers ou de moindre qualité. Bien au contraire. Elle a déménagé dans une tour flambant neuve et a aménagé un siège social moderne et spectaculaire, bien plus adapté à sa nouvelle façon de travailler.
Moins de mètres carrés. Une meilleure utilisation.
Cela s'inscrit dans le mouvement de réduction de la surface que l'on observe chez les grandes entreprises à l'international. CBRE indique qu'environ un tiers des entreprises interrogées prévoient de réduire leur parc immobilier de bureaux au cours des trois prochaines années.
Attention cependant : toutes les entreprises ne réduisent pas la leur.
Je travaille également avec une entreprise qui devait quitter une tour vétuste. Dans ce cas précis, il ne s'agissait pas de réduire la surface, mais de l'agrandir. La rénovation des bureaux existants nécessitait un investissement important, et une question logique s'est posée : si nous devons investir autant d'argent, est-ce vraiment judicieux de le faire ici ? La réponse fut négative. L'entreprise a
donc décidé de rechercher une tour de catégorie A, des conditions plus favorables et un siège social qui reflète mieux son image et puisse soutenir ses activités pour les années à venir.
L'une des entreprises a réduit sa superficie, l'autre l'a augmentée.
Mais toutes deux poursuivaient fondamentalement la même démarche : vérifier si leurs locaux reflétaient toujours leur évolution. Et cela me paraît bien plus intéressant que de simplement parler de réduction d'effectifs.
Les dépenses d'investissement (CAPEX) changent également la donne.
Lorsqu'une entreprise reçoit des bureaux non aménagés, le loyer n'est que le point de départ. Viennent ensuite les revêtements de sol, les plafonds, les cloisons, l'éclairage, le chauffage, la ventilation et la climatisation, l'électricité, le réseau informatique, le mobilier, les salles de réunion, la cuisine, les équipements technologiques… Et c'est là que les tableaux Excel deviennent intéressants ! 😂
C'est pourquoi je vois apparaître des modèles que l'on rencontrait moins fréquemment auparavant. Par exemple, je travaille actuellement sur une solution alternative où un tiers prend en charge l'espace, réalise la quasi-totalité des travaux d'aménagement, puis le sous-loue à l'entreprise selon une structure qui intègre cet investissement dans le coût contractuel.
Est-ce forcément moins cher ? Non. Mais cela peut permettre à une entreprise de préserver son capital pour son propre développement, d'éviter la gestion d'un projet de construction et de recevoir des bureaux quasiment prêts à l'emploi.
La question n'est alors plus simplement : « Combien coûte le mètre carré ? » mais : « Quelle structure immobilière est la plus adaptée à cette entreprise ? »
Ce que j'observe à Saint-Domingue :
d'après mon expérience récente, la réduction des surfaces de travail est principalement liée aux exigences des multinationales. Je ne dirais pas que les entreprises dominicaines réduisent massivement la taille de leurs bureaux, car, tout simplement, ce n'est pas ce que je constate.
Les multinationales ont souvent des directives régionales ou mondiales concernant le travail hybride, l'utilisation de l'espace, la technologie, le développement durable, les investissements et le budget. Leurs exigences ont également évolué.
Il ne s'agit plus seulement de superficie et de parking. La qualité du bâtiment, l'emplacement, les commodités, le bien-être des employés, la relation avec le propriétaire, la flexibilité et, de plus en plus, les normes et certifications spécifiques sont autant d'éléments importants.
C'est pourquoi, lorsqu'une entreprise m'annonce vouloir réduire ses surfaces, je ne présume plus immédiatement qu'elle souhaite simplement faire des économies. Je lui demande d'abord : quel est votre objectif ? Car vous avez peut-être besoin de moins d'espace. Ou peut-être de plus.
L'important est de trouver la surface adaptée.
Les deux entreprises que j'ai mentionnées ont pris des décisions complètement différentes, mais elles sont arrivées à la même conclusion : elles ont compris que leurs anciens bureaux ne répondaient plus à leurs besoins opérationnels actuels.
Et c’est peut-être la question que de nombreuses entreprises devraient se poser avant de chercher leur prochain siège social : de combien d’espace ai-je réellement besoin, et quelle est la meilleure façon de l’utiliser ?
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